Hauserbschaft in Hamburg: Welche Rolle spielt die Immobilienbewertung für Erben?

Die Zahl der Immobilien, die von Todes wegen oder zu Lebzeiten in den Besitz eines oder mehrerer Erben übergehen, hat seit der Jahrtausendwende deutlich zugenommen. Der Grund liegt in der demografischen Entwicklung der Gesellschaft in der Nachkriegszeit. Die Generation, die nach der Jahrtausendwende eine Erbschaft hinterlässt, hat überwiegend in Friedenszeiten gelebt und war in der Lage, unter krisenfreien wirtschaftlichen Bedingungen Vermögen aufzubauen. Die Folge ist ein großer Bestand an Immobilien, die inzwischen an die nächste Generation weitervererbt werden.

Wechselt eine Immobilie im Rahmen einer Erbschaft den Eigentümer, gehen damit vielfältige Formalitäten einher. Unabhängig davon, ob die Immobilie an einen einzelnen Erben oder an eine Erbengemeinschaft übergeht, stellt sich die Frage, ob die Immobilie im Eigentum verbleibt und selbst bewohnt oder vermietet wird oder ob ein Verkauf angestrebt wird. In jedem dieser Verfahren bildet eine fundierte, von Fachleuten durchgeführte Immobilienbewertung die Grundlage für alle mit dem Erbfall zusammenhängenden Maßnahmen.

Die Immobilienbewertung für Erben: Ohne Wertermittlung geht es nicht

Wird eine Immobilie vererbt, ist die Bewertung durch Sachverständige unumgänglich. Die rechtsgültige Feststellung des aktuellen Verkehrswertes einer Immobilie bildet die Grundlage für alle juristischen Akte, die mit der Übertragung einhergehen.

In den meisten Fällen ist die Immobilie der größte Sachwert innerhalb der Erbmasse. Ihr aktueller Verkehrswert ist damit wesentlich für die Bestimmung des Nachlasswertes. Dieser wird im Erbschein aufgeführt und dient dem Finanzamt als Grundlage zur Ermittlung der Erbschaftssteuer, die vom Erben oder der Erbengemeinschaft unter Berücksichtigung der geltenden Freibeträge zu tragen ist.

Wird das Erbe an eine Erbengemeinschaft übertragen, ist der aktuelle Verkehrswert relevant für Besitzregelungen unter den einzelnen Erben. Will einer der Erben die Immobilie selbst nutzen oder soll die Immobilie aus organisatorischen Gründen nur einem Erben zur weiteren Nutzung übertragen werden, führt diese Entscheidung in der Regel dazu, dass die übrigen Erben ausbezahlt werden. Die Immobilienbewertung kann hier als wichtige Berechnungsgrundlage herangezogen werden. Dasselbe gilt, wenn die Immobilie nicht weiter genutzt, sondern veräußert werden soll. In diesem Fall hat die Bestimmung des aktuellen Verkehrswertes nicht nur maßgeblichen Einfluss auf den zu erzielenden Verkaufspreis, sondern dient auch als Grundlage für die Anteilsfeststellung der einzelnen Erben.

Ist die ererbte Immobilie renovierungs- oder sanierungsbedürftig, kann das Wertgutachten als wichtiges Dokument für die Beantragung eines Sanierungskredites oder von Förderungen im Rahmen der Sanierung eingereicht werden.

Wird die Verteilung innerhalb der Erbengemeinschaft zu einem juristischen Streitfall, fließt eine vom Sachverständigen durchgeführte Wertermittlung in die rechtlichen Auseinandersetzungen mit ein.

Immobilienbewertung vom Sachverständigen: Das sind die Vorteile für Erben

Wer eine Immobilie erbt, benötigt ihren aktuellen Verkehrswert für viele wichtige Teilprozesse. Bereits in den Erbschein, der vom Nachlassgericht ausgestellt wird, fließt er mit ein.

Entgegen der landläufigen Erwartung ermittelt das Nachlassgericht den Verkehrswert einer zur Erbmasse gehörenden Immobilie in den meisten Fällen nicht selbst. Das Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare (GNotKG) hat in § 46 Abs. 2 die rechtliche Grundlage geschaffen, dass der Wert einer Immobilie für den Erbschein anhand der Angaben der beteiligten Erben und auf der Basis besonderer Kriterien geschätzt und festgelegt werden kann. Grundsätzlich sind Erben gesetzlich dazu verpflichtet, bei der Ermittlung des Nachlasses mitzuwirken, indem sie ihnen zur Verfügung stehende Angaben vollständig und wahrheitsgemäß machen.

Können die Erben dem Nachlassgericht einen Verkehrswert darlegen, der plausibel begründet ist, wird das Gericht diesen in den meisten Fällen für den Erbschein verwenden. Entbehrt der von den Erben angegebene Wert jeglicher sachlicher Grundlage, macht das Nachlassgericht von seinem Recht nach § 95 GNotKG Gebrauch, den Verkehrswert einer zur Erbmasse gehörenden Immobilie selbst festzulegen.

Auch das Finanzamt ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie zur Festlegung der Erbschaftssteuer selbst, sofern die Erben keine Dokumente beibringen, die dies überflüssig machen. Dabei zeigt die Erfahrung, dass die Annahmen des Finanzamtes meist deutlich höher liegen als unabhängige Wertgutachten. Das kann sich gravierend auf die zu entrichtende Erbschaftssteuer auswirken.

"Das Finanzamt, das am Wohnsitz des Verstorbenen zuständig war, übernimmt die Bewertung der Immobilie im Erbfall“, erklärt André Heid, Immobiliensachverständiger und Geschäftsführer der Heid Immobilienbewertung GmbH. „Die Finanzämter ermitteln den Verkehrswert der Immobilie in Hamburg und allen anderen Städten im Erbfall nicht nach den gesetzlich vorgeschriebenen Bewertungsverfahren, an die sich die Immobiliensachverständigen halten.", weiß Heid aus jahrelanger Erfahrung. "Die Bewertung der Immobilie durch den Fiskus beruht nicht auf präzisen Angaben und wischt wertmindernde Fakten einfach beiseite."

Die Kooperation mit einem renommierten Sachverständigen sieht es als sinnvolle Alternative, um die Wertermittlung einer Immobilie für die Festlegung des Nachlasses und der Erbschaftssteuer zugunsten der Erben zu gestalten. "Im Erbfall kann das Gutachten oft einen Verkehrswert der Immobilie ermitteln, der um 20 bis 50 Prozent unter den Vorstellungen des Finanzamtes liegt.", erläutert der Experte für Immobilienbewertung die Bedeutung seiner Tätigkeit.

Die Kosten für die Erstellung eines rechtskonformen Sachwertgutachtens durch einen zertifizierten und vereidigten Sachverständigen müssen die Erben selbst tragen. Das Einsparpotenzial, das insbesondere bei hohen Immobilienwerten mit einem professionellen Wertgutachten auszuschöpfen ist, schätzt André Heid nach seinem Erfahrungshorizont deutlich höher ein.

"In unserer Case Studie zeigen wir, wie wir einer Erbengemeinschaft mit einem Wertgutachten eine mittlere sechsstellige Summe an Erbschaftssteuer erspart haben", erklärt der Experte und empfiehlt Erben, sich im Falle einer Immobilienerbschaft zu den Möglichkeiten einer professionellen Immobilienbewertung beraten zu lassen.